CFPの不動産運用設計
とっつきやすかったのですが、やられました。
前回の投稿では、CFPの不合格体験記として金融資産の勉強法などについて、お話しさせていただきました。
今回は、その続きで不動産についてお話しさせていただこうと思います。
ちなみに、自己採点は24/50（30点前後で合格）です。
不動産投資に興味はあったので
私がCFPの勉強を始めるにあたって、一番最初に選んだ科目が不動産でした。
勉強を始めたのは、FP2級の試験（1月）が終わり、AFPの研修を終えた2月上旬。
私自身、不動産投資の経験はありませんが、将来的には資産運用の一環として不動産投資にチャレンジしてみたいという思いもあり、とても興味のあるジャンルだからです。
そして、この6月の試験を受けた後に、10月の宅建士試験（年に一回しかありません）があるので、その前哨戦という意味（学習内容は重複があるように思います）でも、この時期が適当と思っていました。
これも後付けの知識ですが、どうやら不動産もCFP6科目の中では難易度が高いようです。
金融の次に難しい、という声もあります。
そんな難しい2科目を最初に選んでしまったのも、私の失敗かもしれません。。
いざ勉強してみると
そんなこととはつゆ知らず、不動産の勉強を始めてしまった私。
用いるテキストはもちろん、金融と同じで「CFP受験対策 精選過去問題集」です。
こちらを頭からもりもりと解いていきました。
勉強してみてまず面食らってしまうのが、計算問題のボリュームの多さです。
最初に不動産の価格評価という問題を解くのですが、これが最初はたった1問の計算問題を解くのに10分以上かかります。
CFPの試験は2時間で50問解くので、1問あたりに割ける時間は、本来2分24秒しかありません。
それが1問解くのに10分以上かかってしまうので、こんなんで大丈夫かな？と不安になると思います。
ですが、勉強を進めていくと、この計算問題はだいたい毎回同じような出題形式で問われているので、過去問題集を繰り返し解くことで、スピードアップをすることができます。
これらの問題を初見で時間内に処理することは、ほとんど不可能なので、過去問を解くことが最重要ですね。
他にも、不動産投資分析という問題では、家賃収入やコストを細かく計算していきます。
金融のときのように、解説を読んでもよく分からない、ということはありませんが、難しさよりも計算量の多さがネックになるように思います。
ちなみに私は試験当日は、計算問題を飛ばして解くようにしていました。
これは、税理士試験でも取っていた作戦で、計算が解けなかったときにパニックになりやすい私の保身術でもあります。
こちらがCFPの解答用紙です。
ご覧のように、すべて4択になります。
計算問題で必死に電卓を叩いて答えを出したのに、選択肢に近い数字がない時の絶望感、怖いですね。。
ですが金融に比べれば、不動産の計算はそこまで怖くはないと思います。
法律や税金の知識を問われるのが難しい
他には、建築基準法や都市計画法といった法律や、不動産登記に関する問題も法律の知識を問われるところが、難しいです。
また、不動産関連税制では、登録免許税や印紙税、不動産所得税といったあまり一般の方には馴染みのない税金も知識が混同しやすいポイントです。
さらには、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除や特定の居住用財産の買替え特例といった不動産譲渡時の特例は、要件や組み合わせの適用などがかならず問われますが、税理士の私からみてもかなり難しいです。
結局は勉強不足でした
難しいとはいえ、不動産については時間をかければクリアできそうな手応えはありました。
スタディプラスというアプリで時間を測っています。
投入時間は、2月からの4ヶ月間で、およそ57時間。
金融同様、問題集は2回転を完了できず、1.8回転くらいのところで、タイムオーバーしてしまいました。
直前期に勉強時間を一気に増やそうと計画していましたが、気持ちが上ってこなかったため、逆に勉強時間は減って、最後は流してしまいました。
税理士試験でも、何度も経験した負けパターンです。
試験対策としては金融同様、精選過去問題集の3回転で十分、合格圏内に食い込めるものと思われます。
前回同様、できていない人が言うのもおかしな話しではありますが。。
ご参考にしていただけたら幸いです。
不合格体験記、次回はラストのライフプランニングです。
本日もご覧いただき、ありがとうございました！
【昨日のできごと】
0:20起床。
夜中の雨音が激しく、起きたら眠れなくなってしまいました。
夕方にブログの仕込みをできなかったので、ブログの執筆を。
1時からは、EUROのハンガリー対ポルトガルが始まったので観戦しつつです。
久しぶりにクリスティアーノ・ロナウド選手のプレイを観ました。
36歳ですが勝負強さは健在。圧巻の2ゴールでした。
ハンガリーもよく守って耐えていましたが、ラスト10分で決壊しましたね。
フログを書き上げて、3時から4時で仮眠。
起き出して再び、フランス対ドイツの観戦です。
フランスのエンバペ選手、ドリブルの切れが半端では無いですね。
2つのオフサイドでのゴール取り消しもあり、点差（1対0）以上にフランスが強かったように思います。
午前中は、ホームページの勉強を。
少しづつ、自分で作ってみようと思います。
午後は、仮眠後に読書など。
子どものお迎えと宿題をみて、ブログ執筆という一日でした。
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